Регистрация договора ипотеки

Государственная регистрация прав на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Государственная регистрация

Государственная регистрация прав на недвижимость — это единственное доказательство существования зарегистрированного права собственности на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.

Регистрация прав на недвижимость производится путем записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН содержит информацию:

• о всех правах на недвижимость, в т.ч. прекращенных,
• краткое описание объекта недвижимости,
• сведения о правообладателях.

Государственной регистрации в т.ч. подлежит:

• право собственности на объекты,
• ограничения (по другому, обременения) (например, ипотека).

Регистрация обычно производится по месту нахождения объекта недвижимости. Но сейчас доступны и межрегиональные сделки, когда право можно зарегистрировать и в другом регионе.

Регистрация ипотеки. Как это происходит

Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом орган регистрации должны быть представлены следующие документы:

• договор об ипотеке и документы, указанные в нем в качестве приложений;
• документ об оплате государственной пошлины;
• иные документы.

Кроме указанного пакета документов, потребуется личное присутствие представителей банка и всех собственников закладываемого объекта недвижимости или земли. В этом случае доля участника не имеет значения, будь она даже самой минимальной. Если один из собственников состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договоров. Для оформления документа достаточно обратиться к любому нотариусу.

Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться на основании заявления нотариуса, удостоверившего этот договор. И регистрации в этом случае проходит быстрее.

Регистрация ипотеки. Сроки

Ипотека для жилых помещений регистрируется в течение 5−7 рабочих дней в зависимости от того, куда сданы документы (МФЦ или Росреестр). Если ипотека возникает на основании нотариально удостоверенного договора или документы поданы в электронном виде, то срок регистрации 1 день.

Срок отсчитывается со дня поступления полного пакета документов в орган регистрации.

Регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Отказ в государственной регистрации ипотеки следует, если:

1. с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
2. представленные документы не соответствуют требованиям законодательства.

Приостановка государственной регистрации ипотеки

Приостановка, как и прекращение, регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена, если:

• в орган регистрации представлен не полный пакет документов;
• документы не соответствуют законодательству Российской Федерации;
• появилась необходимость проверки подлинности документов.

Если выясняется, что по недвижимости имеются судебные споры или на него обращается взыскание, регистрация приостанавливается до судебного решения.

Особенности ипотечного договора

Чтобы не была инициирована процедура признания действительным договора, следует изучить условия кредитования, его особенности и все подводные камни. На что обратить внимание при заключении ипотечного договора. Вот основные моменты:

Объект ипотеки — квартиры или дом. Земельный участок или дача, строения хозяйственного назначения.

Оформление договора и его регистрацию можно заключать по месту проживания заемщика или по месту приобретаемого в ипотеку жилья.

Установлены ограничения по возрасту — от 21 до 55 лет.

Дохода кредитора должно хватать для ежемесячного погашения тела ипотеки и начисленных процентов.

Кстати, рекомендуем:

• Автокредит проценты
• Кредитная Райффайзен
• Увеличить банковский процент

Регистрация допсоглашения к ипотечному договору

Все изменения и дополнения к действующему ипотечному договору составляются по той же форме, что и основной документ. Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки — процедура, которая проводиться регпалатой сразу после подписания документа (срок до 5 рабочих дней, если речь идет о недвижимости, 15 рабочих дней — о земле). Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет признание ее недействительной, а потому такая сделка считается ничтожной.

Особенности регистрации ипотеки в Росреестре

Для Росреестра ипотека — условное понятие. Договор ипотеки может быть оформлен не только между банком и заемщиком. Например, если вы решили продать недвижимость в рассрочку, то можете наложить обременение на нее, пока покупатель с вами полностью не рассчитается по ипотеке.

Также существует ряд случаев, когда ипотечное соглашение оформить невозможно. Согласно основным положениям ст. 5 закона № 102-ФЗ предметом ипотеки не могут быть:

• доля в праве;
• неизолированные комнаты;
• часть иного имущества, которая не может быть выделена в натуре;
• некоторые виды земельных участков.

Это касается и земельных участков (при оформлении ипотеки на приобретение земельного участка), которые находятся в государственной собственности, не выделены из земельных владений общественной собственности, изъяты из оборота по каким-либо причинам и меньше установленного минимального размера.

Также ипотечное соглашение невозможно заключить при отсутствии и невозможности дать объекту залоговую оценку.

В зависимости от формы заключения ипотеки (налагается банком обременение ПРИ заключении договора купли-продажи или ПОСЛЕ выдачи правоустанавливающего документа) Росреестром различаются 2 типа ипотеки:

Ипотека в силу действия договора

• Достаточно редкий вариант регистрации, но имеющий место быть при ипотеке, оформляющейся на приобретение жилья в строящихся домах.
• Во всех других случаях такого варианта банки по возможности избегают, поскольку наложение обременения на приобретаемую недвижимость происходит не единовременно с регистрацией договора о купле-продаже, а при заключении дополнительного ипотечного соглашения.
• То есть банк пребывает в несколько двусмысленной ситуации, когда заемные средства на приобретение недвижимости выданы, а залогового обеспечения еще нет.
• Но в случае, когда продавец квартиры хочет обозначить в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы избежать уплаты налога, не совпадающего с независимой оценкой, ситуация разрешима только одним способом — оформлением ипотеки в силу действия договора.
• Как правило, банки дают до 3 месяцев для того, чтобы заемщик принес правоустанавливающий документ на недвижимость для оформления дополнительного ипотечного соглашения.
• Пока банку не предоставлено право обременения, процентная ставка по займу будет несколько завышена — так банки страхуют возможные риски. В случае долевого строительства период беззалогового кредитования продляется до сдачи дома в эксплуатацию.

Ипотека в силу действия закона

• Наиболее распространенный вид регистрации. При оформлении ипотеки в силу действия закона (ч. 2 ст. 53 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ), обременение на приобретаемую недвижимость накладывается автоматически, одновременно с госрегистрацией договора о сделке купли-продажи.
• В полученном правоустанавливающем документе на недвижимость в графе «Обременение» будет стоять отметка о том, что она была приобретена посредством ипотечного займа и является залоговым имуществом. Не надо заблуждаться, что обременение будет автоматически снято после того, как вы полностью рассчитаетесь с банком.

После погашения ипотечного займа нужно повторно обратиться в территориальный орган госрегистрации вместе с представителем банка для подачи заявления на снятие обременения.

В заключение стоит отметить, что снять с жильца обременение, наложенное банком, можно не только после полного погашения ипотечной ссуды. Это может быть сделано по дополнительной договоренности с банком, по решению суда или в ином исключительном случае.