Ипотечная сделка — это заключительный и основной этап в оформлении жилищного займа и приобретении недвижимости. В ходе этой сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.
Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за ссуду.
Этапы сделки купли продажи недвижимости в ипотеку
Договор купли продажи заключается после подписания кредитного соглашения и получения покупателем заемных средств от банка. Документы подписываются в банке, который предоставил ипотеку на покупку недвижимости. Сделка по покупке полностью контролируется финансовой организацией.
От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление поручительства. Есть примеры, где ряд кредитных организаций требует заключить полис страхования до совершения сделки.
В зависимости от выбранного участниками сделки способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости.
Следующий этап сделки — государственная регистрация купли продажи, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации данной сделки составляет пять рабочих дней.
Далее продавец жилья предоставляет в банк договор купли продажи с отметкой о госрегистрации и получает оговоренную сумму, забирая ее из сейфовой ячейки или снимая со счета (аккредитив, безналичный перевод). Покупатель, в свою очередь, может вселяться в квартиру, когда согласно условиям документа продавец ее освободит.
После полной выплаты задолженности банк в течение трех дней снимает залог с объекта недвижимости, и регистрационная палата выдает новое свидетельство о собственности покупателю уже без ограничения (обременения) права.
Что нужно знать
Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение соглашения о купле продаже приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый его пункт, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации.
Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида документа необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.
В стандартном документе указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. На бумаге обязательно фиксируется предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания выплат по долгу. Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих сделку.
Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат недвижимость находится в собственности банка — всё это детально отображается в документах с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. На бумаге обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Основные условия
Кстати, рекомендуем:
Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Бланк обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников сделки.
В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (документ дарения, купли продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.
Дополнительно указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии жилпощади с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.
Источник оплаты и порядок расчетов
В ипотечном соглашении обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания бумаг. При наличии первоначального взноса в документе купли продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве ссуды.
Прописывается процент, который начисляется на общую сумму долга. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации). В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.
Договор купли продажи ипотечной жилплощади вступает в силу сразу после момента подписания. При этом обязательно указываются сроки залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.
Права и обязанности сторон
Данный пункт является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно на бумаге прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.
В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.
Основные нюансы и возможные ошибки
Подписывая стандартный договор купли продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в документе и внимательно изучить пункт, касающийся размера ставки. В бланке на приобретение залоговой недвижимости необходимо предусмотреть нюансы описанные ниже.
Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
Также необходимо обратить внимание на срок передачи недвижимости новому владельцу. Дату передачи залоговой жилплощади необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент сделки квадратных метрах прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
Важно проверять все введённые данные. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что образец договора купли продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.
В соглашении могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания документа).
Особенности сделки по ипотеке в Сбербанке?
У данного банка никаких существенных ограничений требований к приобретаемым видам жилпощади не существует. То есть, возможно купить недвижимость в панельной пятиэтажке, в сталинском доме со смешанными перекрытиями, и даже в доме 19-го века. Это большое преимущество перед конкурентами.
Однако, банк не любит перепланировки. Еще недавно Сбербанк, как большинство других кредитных организаций, разрешал покупать недвижимость с незначительными перепланировками. То есть, если объединен санузел, демонтирован шкаф из дсп и т.д. , то купить такую квартиру можно было без проблем. В таких случаях заемщик на сделке писал обязательство банку о том, что узаконит данную перепланировку или вернет все в прежнее состояние.
Сейчас же необходимо все вернуть в прежнее состояние или согласовать перепланировку до сделки. Учитывая, что жилпощадь с такими «недостатками» очень много, это может стать реальной проблемой для клиента данного банка.
Еще одной отличительной особенностью Сбербанка является то, что специально для него и по его образцу покупатель с продавцом должны заключить предварительное соглашение и представить его в банк. Ни один другой банк этого не требует и не вмешивается до сделки в отношения и договоренности продавца с покупателем. На практике происходит так, что стороны заключают два документа: подписывают свой договор аванса (реже задатка), где проговаривают все условия выхода на сделку, и предварительное соглашение по форме банка. Подписание предварительного соглашения носит формальный характер, поэтому зачастую эта бумага подписывается в одном экземпляре.
Тут отсутствуют требования страховать здоровье заемщика и титул права. Но страховка конструктива обязательна; стоимость этой страховки составляет незначительную сумму. При этом клиенту не нужно выбирать страховую компанию, писать заявление на страховку и предоставлять документы на недвижимость. За него все действия сделает сотрудник банка.
Перед сделкой (можно в день сделки) заемщику необходимо зачислить весь первоначальный взнос на свой счет в банке. Если же часть средств уже была передана продавцу, то надо с него взять расписку и предоставить ее в банк. С помощью такой процедуры Сбербанк усложняет задачу недобросовестным покупателям завысить фактическую цену недвижимости, а также провести сомнительную сделку.
Советы участникам сделки купли продажи по ипотеке
Так как банк с высоким процентом вероятности откажется заключать сделку по проекту, разработанному не им самим, следует изучать проекты соглашений кредитных организаций с максимальной тщательностью. Образец этот достаточно объемный, поэтому клиенты могут просто пропускать некоторые участки соглашения, «пробегая» по ним глазами, но не вчитываясь.
Так делать ни в коем случае нельзя, поскольку пропущенный участок может содержать важные условия. Вычитывать необходимо каждый пункт, а еще лучше — воспользоваться услугами юриста и показать такое соглашение ему для выявления вероятностных рисков.
Прекращение действия документа купли продажи
Изменить или расторгнуть соглашение стороны могут, заключив соответствующий документ, оформив его, как и основной, у нотариуса. В допсоглашении можно предусмотреть новый график погашения задолженности или изменить иные условия первоначального.
Если покупатель полностью рассчитывается по долгу, то договор прекращает свое действий в виду исполнения всех условий сторонами. В этом случае банк обязан выдать покупатель справку о погашении кредита. После выплаты кредита запись об ипотеке в ЕГРН необходимо будет погасить, обратившись в Росреестр с соответствующим заявлением.
Многие люди это сделать забывают, однако ипотека в государственном реестре недвижимости не снимается автоматически — здесь требуется активность со стороны собственника, который выплатил долг.