На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение Сбербанка (или любого другого банка) на ипотеку, порой не обращают внимание на очень важный момент — заключение договора.
А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме, так и к его содержанию.
Основные понятия
Напомним, что договор ипотеки — это документ о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по соглашению являются залогодержатель (банк, выдавший ипотеку) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в кредит, оговоренных в их учредительных документах.
Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».
Ипотечное соглашение купли продажи
Предмет залога определяется на бумаге с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно на бумаге указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в соглашении необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
Заключение ипотечного соглашения
При покупке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, соглашением может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Ипотечный договор займа
В ипотечных соглашениях оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях. Первый вариант — по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания. В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае бумагу могут признать ничтожной.
В тех случаях, когда кредит используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.
Регистрация
Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации соглашения необходимы следующие документы:
- заявление, поступившее от обеих сторон;
- договор ипотеки и его копии;
- приложения к документу;
- кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию ипотеки;
- иные необходимые документы.
Регистрация ипотечного займа осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на документе, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.
Государственная пошлина при регистрации
Кстати, рекомендуем:
Плательщиком государственной пошлины по регистрации ипотечного договора являются физические лица и организации. Пошлину уплачивает только заявитель, но при регистрации ипотечного договора стороны равноценны в этом вопросе. Исключение составляет соглашение между юридическим и физическим лицом: действуют ставки для физических лиц. Размеры госпошлины такие:
- 2 тысячи для физических лиц,
- 22 тысячи — для юридических лиц — при оплате за объект недвижимости;
- 1 тысяча — для физических лиц, 4 тысячи — для юридических лиц — при оплате за землю.
Важно! Стоимость пошлины может меняться при изменении законодательства — Налогового кодекса РФ. Дополнительное соглашение Документ может быть расторгнут по встречному соглашению сторон. При этом также необходимо регистрировать изменения и оплачивать госпошлину. Размер пошлины определен ст. 333. 33 НК РФ. После расторжения договора стороны могут не оплачивать налог. Изменения регистрируются дополнительным документом. Изменения документа вступают в полную силу только после государственной регистрации документа. Налог оплачивается в соответствии с записью в ЕГРП.
Полученный после регистрации документы необходимо тщательно проверять на наличие ошибок и исправлять сразу на месте, поскольку если после регистрации прошли 1 сутки, то изменения вносятся только после новой оплаты госпошлины, вне зависимости от того какой стороной была совершена ошибка. Обязательно указывать такие реквизиты, как:
- реквизиты регистрирующего органа;
- расчетный счет и наименование банковской организации;
- ОКАТО;
- цель платежа и основные сведения о плательщике;
- величину государственной пошлины.
Таким образом, соглашение должно быть зарегистрировано в обязательном порядке. После регистрации за владельцем недвижимости закрепляется обязанность по оплате налога. Размер госпошлины зависит от категории заемщика и значительно отличается в зависимости от вида объекта договора. Любые изменения могут быть внесены только с помощью дополнительного соглашения, которое также подлежит обязательной госрегистрации.
Расторжение
В случае прекращения действия документа или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя.
Альтернативный вариант — решение суда о необходимости прекратить действие документа. При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.
На что обратить внимание
Перед подписанием его необходимо очень тщательно изучить. Если вдруг вам что-то не до конца понятно, то лучше не подписывать «вслепую», а обратиться за дополнительной консультаций к юристам.
- дополнительные расходы. Перед тем как подписать документ, попросите у сотрудника банка перечень всех дополнительных платных услуг. Здесь особое внимание следует обратить на пункт о комиссии за обслуживание счета, ведь ЦБ РФ запретил устанавливать отдельные комиссии за обслуживание ипотечных счетов — ранее они, по данным экспертов компании «Инком-Недвижимость», составляли 0,3−1,1%т суммы сделки. Также вам могут навязать юридическое сопровождение сделки, от которого якобы нельзя отказаться. АИЖК запрещает скрытые платежи, а при обнаружении подобных пунктов в договоре заемщик имеет право потребовать их удаления. Как правило, банки идут навстречу внимательным «читателям договора». Если же этого не происходит, можно жаловаться в Роспотребнадзор
- страховка. Банки часто предлагают дополнительные страховые услуги, такие как страхование жизни и здоровья. Однако, обязательному страхованию подлежит только предмет залога. Все остальные страховые платежи необязательны! Но если вдруг вам все-таки смогли навязать данные услуги, то помните, что вы можете в течение 5 дней от них отказаться и вернуть свои деньги. Для этого достаточно письменного заявления руководству банка. Если ответа нет, то опять же можно жаловаться в Роспотребнадзор.
- изменения в документе в одностороннем порядке. Часто в кредитном договоре банки оставляют за собой возможность изменения процентной ставки. Например, в случае девальвации, ухудшения экономической ситуации в стране и т.д. Важно помнить, что по законодательству РФ кредитная организация не может увеличить процентную ставку, не согласовав с заемщиком и не уведомив его заранее.
- обязательства заемщика. В этом пункте речь идет о важных изменениях в жизни клиента, например, ухудшении финансового положения, здоровья и т.д. , о которых в течение двух-трех недель следует сообщить банку. Обычно это прописывается в документе. Информация передается только в письменном виде, письму должен быть присвоен регистрационный номер. Ведь если понадобится реструктуризация ипотечного кредита, то Сбербанк (как и любой другой банк) вправе отказать и более того оштрафовать за сокрытие сложившейся ситуации.
Стоит ли его читать?
Не ознакомиться с условиями до подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!». Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу.
Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия документа с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотеки.