Карло Кривелли. «Благовещение со святым Эмидием». 1486. итал. Annunciazione con sant'Emidio. Дерево, позже холст, масло. 207 × 146 см. Лондонская национальная галерея, Лондон.
Купить квартиру в ипотеку — это возможность получить жилье, если нет всей суммы на него. Ипотека — это форма залога недвижимости, ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит: банк дает часть денег, покупатель получает право собственности с обременением. Если не погасить кредит вовремя, банк может продать квадратные метры и забрать деньги в счет долга.
Подготовка и начало поисков
Прежде чем брать ссуду нужно правильно выбрать банк и собрать документы для оформления. Еще нужно разобраться с законами, залогами, правами и графиком платежей. Сама сделка — это заключительный этап в оформлении ипотечного займа и приобретении жилья. В ходе сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.
Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная, это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит.
От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление договора поручительства. Ряд кредитных организаций требует заключить договор страхования.
В зависимости от выбранного способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Эта форма расчета востребована, если вы решили купить квартиру на вторичном рынке в ипотека. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости.
Следующий этап сделки — государственная регистрация договора купли-продажи, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации составляет пять рабочих дней.
Далее продавец жилья предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о госрегистрации и получает оговоренную сумму, забирая ее из сейфовой ячейки или снимая со счета (аккредитив, безналичный перевод). Покупатель, в свою очередь, может вселяться в квартиру, когда согласно условиям договора продавец ее освободит.
После полной выплаты кредита банк в течение трех дней снимает залог с объекта недвижимости, и регистрационная палата выдает новое свидетельство о собственности покупателю уже без ограничения (обременения) права.
Вторичка — наиболее доступное решение жилищного вопроса. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования существует большой выбор программ, рассчитанных на покупку вторичного жилья в Москве или регионах России. Как правило, кредитные ставки на вторичном рынке ниже, чем на первичном.
Пошаговая инструкция как взять и с чего начинать
Последовательность действий едина при работе с любым банком будь то Сбербанк или любая другая организация. Итак,
1. Выясняем, кто может взять ссуды
Перед тем, как приобретать недвижимость нужно понять, что ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении максимальной прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ссуду, а кто — нет.
2. Выбираем кредитное заведение
Процесс купли начинается с подбора подходящего банка. Учитываются два важных критерия:
- Привлекательность условий кредитования и наличие бонусных программ.
- Соответствие требованиям кредитной организации к заемщику.
Первый критерий заключается в выборе оптимальных банковских предложений, которые подойдут именно вам. В рамках сравнения рассматриваются:
- максимальная сумма кредитов;
- привлекательность процентной ставки;
- перечень ограничений;
- порядок платежей;
- возможные варианты страховки.
Кстати, рекомендуем:
Второй критерий влияет на возможность получения ипотеки, а также на перечень дополнительных предложений. Например, некоторые банки предлагают скидки владельцам зарплатных карт или клиентам, которые воспользовались электронными услугами банка.
Анализ специальных предложений поможет неплохо сэкономить, поэтому действия при покупке квартиры в ипотеку должны быть обдуманными и планомерными.
3. Собираем базовый пакет документов
Различные кредитные организации предъявляют свой перечень необходимых документов, поэтому предварительно нужно проконсультироваться с представителем банка. Грамотный риелтор при покупке квартиры в ипотеку сможет упростить и ускорить сбор документации.
Базовый пакет документов включает:
- паспорт потенциального заемщика;
- страховое свидетельство (номер СНИЛС);
- информацию о доходах гражданина за последние шесть месяцев;
- данные о семейном положении заемщика (свидетельства о рождении детей, о браке);
- заверенная кадровым подразделением копия трудовой книжки.
При подаче сведений о поступивших доходах обычно представляется справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Многие кредитные заведения просят предоставить информацию об иных источниках получения прибыли, например пособиях или пенсиях. Поэтому при купле следует подготовить все бумаги, которые бы подтверждали сумму поступлений в семейный бюджет.
4. Подаем заявку на рассмотрение в банк
Чтобы не упускать драгоценное время, заявление в банк следует подавать сразу же после сбора документов — даже не приняв окончательного решения по поводу подходящего варианта жилья и зная размер требующейся суммы денег только приблизительно.
Порядок действий при покупке выглядит следующим образом:
- Подача ипотечной заявки.
- Выбор недвижимости.
- Подача документов в банк.
- Получение решения банка.
5. Выбираем ликвидную недвижимость
Выбор подходящей квартиры осложняется тем, что она должна понравиться не только вам, но и быть интересной банку в качестве залогового имущества. Такая привлекательность устанавливается в рамках оценки недвижимости, а цена обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования. Поэтому процедура покупки включает в себя обязательное проведение оценки.
6. Представляем в банк документы, необходимые для купли
Оформление документов производит и продавец, и покупатель. Для приобретения квартиры в новостройке необходимо подготовить следующие документы:
- инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве;
- копию решения застройщика о продаже квадратных метров с указанием стоимости и технических характеристик.
7. Получаем решение банка
После получения положительного ответа, можно переходить к расчету с продавцом и регистрации права собственности. Передача денег осуществляется после процедуры регистрации. До этого времени вся сумма хранится на счету заемщика или в банковской ячейке покупателя с доступом продавца к ней после регистрации перехода права.
Что такое лектронная регистрация
Ряд кредитных организаций предлагает своим клиентам электронную регистрацию прямо в офисе банка, без необходимости посещения Росреестра. Этот способ является более удобным как для сторон сделки, так и для самого банка, при этом размер затрат для покупателя (получателя ипотеки) увеличивается всего на несколько тысяч рублей (обычно в пределах 5 000). Этот способ более быстр и безопасен.
Для регистрации сделки и залога в таком случае продавец и покупатель в офисе банковской организации подписывают договор купли продажи, получатель кредита заключает с банком ипотечный и страховой договор. После чего сотрудник банка сканирует все необходимые документы и отправляет их в службу Росреестра. После этого покупателю лишь потребуется еще раз появиться в офисе банка и забрать подтверждающие право собственности и регистрацию ипотеки документы.
Чтобы сэкономить при получении ссуды, а также не попасть в неприятную ситуацию с приобретением жилья на вторичном рынке, можно воспользоваться услугами специалистов по недвижимости. Они предложат наиболее выгодные варианты для ипотечного кредитования, а также обеспечат профессиональное сопровождение на протяжении всего процесса.