Коммерческая ипотека

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования.

В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Что такое коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду.

Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Особенности кредита, условия оформления и погашения

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристике заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:

1. Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
2. Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
3. Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
4. Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
5. Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
6. В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
7. Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.

Документы для получения бизнес-ипотеки для физических, юридических лиц и ИП

• Паспорта/копии паспортов учредителей бизнеса. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
• Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
• Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
• Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
• Сведения о банковских счетах;
• Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
• Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
• Оценочная экспертиза недвижимости;
• Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.
• правоустанавливающие документы компании: свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет;
• документы по основной деятельности заемщика: налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости;
• документы, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика;
• документы, подтверждающие наличие у заемщика кредитной истории;
• документы, подтверждающие наличие у компании расчетного счета в банке.

Кстати, рекомендуем:

• Поменять банковскую карту сбербанка
• Восточный банк вклады физических лиц
• Вивус займ личный кабинет

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

• документы, подтверждающую регистрацию ИП;
• справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
• выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

• справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
• справку о доходах за последние 6 месяцев.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
• отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Схемы оформления коммерческой ипотеки

1. По договору купли-продажи

• Продавец недвижимости получает часть средств от покупателя
• Банк предоставляет продавцу гарантии выплаты оставшихся средств
• Право собственности оформляется на покупателя
• Заключается договор между заемщиком (покупателем) и банком, согласно которому собственность оформляется в залог
• Банк выдает кредит
• Покупатель перечисляет оставшиеся средства продавцу недвижимости

2. По предварительному договору

• Покупатель недвижимости оплачивает продавцу часть стоимости, оставшуюся часть обязуется выплатить банк
• Недвижимость оформляется в собственность покупателю (заключение договора купли-продажи), а потом — в качестве залога банку
• Продавец получает оставшуюся часть суммы от банка

3. Выкуп юридического лица

Создается «компания-пустышка»

• В ее собственность оформляется приобретаемая коммерческая недвижимость
• Заемщик (покупатель) приобретает акции этой компании, выплачивая таким образом кредитование
• Когда 100% акций компании (=сумма кредита+проценты) будут выкуплены, все имущество компании (приобретаемая недвижимость) будет принадлежать акционеру (покупателю, заемщику)

4. Оформление бизнес-ипотеки на физлицо

За получением коммерческой ипотеки обращается не юрлицо, а физлицо. Как правило, собственник бизнеса

• Производится оценка платежеспособности физлица, его активов
• Оцениваются результаты деятельности компании, принадлежащей данному физлицу
• Физлицу выдается кредит