Кипренский Орест Адамович. «Читатели газет в Неаполе». 64.5 × 78.3 см. Третьяковская галерея, Москва.
Выбирая тех, кто согласится выступить созаемщиком по договору ипотечного кредитования, либо раздумывая над тем, соглашаться ли стать им самому, очень важно отчетливо представлять, какие права созаемщик по ипотеке приобретает после подписания договора.
Это очень важно, поскольку сила договора обязывает все стороны исполнять его неукоснительно. Банк вправе требовать от заемщика поступления платежей в оговоренные сроки без задержек. При любой задержке следующим лицом, к кому обратится кредитная организация станет созаемщик. Стоит ли соглашаться на такую ответственность, лучше подумать заранее.
С точки зрения закона
Созаемщик — лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Его доходы, также как и доходы заемщика, учитываются финансовой организацией при определении суммы кредита. Зачастую созаемщик привлекается банком при долгосрочном кредитовании на большие суммы, когда у заемщика не хватает достаточного размера дохода для получения необходимой суммы кредита. Например, при ипотеке. Права у созаемщика тоже есть. По ипотечной ссуде он становится совладельцем жилья, приобретаемого в кредит.
Кто будет выступать в качестве созаемщика и какое будет их количество (обычно не более пяти), устанавливает банк. Чаще созаемщиками выступают родственники основного должника — работающий супруг, родители, дети, братья и сестры. Методика общего учета доходов в банках различается, но, как правило, зависит от количества созаемщиков, соотношения их доходов и степени родства с основным должником. Бывает и так, что всю финансовую ответственность берут на себя созаемщики. Такое происходит при получении образовательного кредита, где доходы созаемщиков-родителей будут основными.
Следует отметить, что при ипотечном кредитовании, если заемщик состоит в браке, то его супруг(а) автоматически становится созаемщиком, даже если он (она) не работает (ст. 45 Семейного кодекса РФ). Поэтому банки и требуют от лиц, состоящих в браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если супруги не хотят нести равную ответственность по ипотечному кредиту или иметь одинаковые права на приобретаемое в кредит жилье, им необходимо оформить брачный контракт. В этом случае в банк предоставляется копия брачного договора.
Созаемщик представляет в банк практически такой же набор документов, что и заемщик. В кредитном договоре обязательно должны быть прописаны все взаимоотношения участников кредитования: кто, когда и в какой степени отвечает по своим обязательствам. Например, оба лица платят в равной степени или созаемщик делает это только в случае, если заемщик перестал погашать кредит.
При оформлении ипотеки договор страхования подписывается и заемщиком, и созаемщиком. Сумма страховки определяется индивидуально, в зависимости от степени ответственности лиц по погашению кредита. При наступлении страхового случая компания погашает часть долга пострадавшего, второе лицо продолжает выплачивать свою часть в полном объеме.
Следует не путать созаемщика и поручителя. Основное отличие поручителя в том, что его доходы чаще всего не учитываются при определении банком суммы кредита. Кроме того, различается очередность взыскания задолженности. Поручитель начинает нести свои обязательства только после того, как заемщик и созаемщик не могут выплачивать кредит в полной мере.
На роль созаемщика лучше соглашаться лишь в том случае, когда речь идет о вашей семье. Стоит учитывать, что за достаточно длительный период кредитования созаемщику могут и самому понадобиться средства в долг. В такой ситуации банк будет очень тщательно оценивать характер кредитной истории и условия ссуды, по которой потенциальный заемщик выступает созаемщиком.
Требования к созаемщику по ипотеке в Сбербанке
Сбербанк предъявляет к созаёмщикам, принимающим участие в ипотечном кредитовании, стандартные требования. В большинстве случаев у заёмщика возникает потребность в созаёмщике, когда его ежемесячного дохода не хватает для оплаты регулярных платежей по ипотеке. Сбербанк настоятельно рекомендует застраховать жизнь и здоровье созаёмщика на сумму, равноценную его доле в ипотеке.
Кстати, рекомендуем:
Сбербанк допускает участие по одной ипотечной программе не более 3-х созаёмщиков, которые самостоятельно между собой распределят доли в недвижимости. Такая категория клиентов должна предоставить кредитно-финансовому учреждению следующую документацию: официальный документ, идентифицирующий личность созаёмщика — паспорт (с отметкой о российском гражданстве и местной прописке);
- идентификационный код;
- документы, подтверждающие платежеспособность клиента — справка о заработной плате и трудовая книжка;
- документы всех членов семьи созаёмщика, которые проживают вместе с ним в одной квартире или доме;
В том случае, когда в оформляемой Сбербанком ипотеке, планируется участие созаёмщика — супруга (супруги), то ему необходимо на этот момент состоять в зарегистрированном браке с заёмщиком. Банку нужно будет предоставить свидетельство о заключении брака (вместе с основным пакетом документации).
По всем кредитным программам, оформляемым в Сбербанке, на покупку недвижимого имущества, денежные средства выдаются только после государственной регистрации ипотечных договоров в Россреестре. После подписания кредитного договора по ипотечной программе, обязанность перечислять банку ежемесячные платежи возлагается на заёмщика. Если он не может выполнить взятые на себя финансовые обязательства, Сбербанк будет вынужден обратиться к его созаёмщикам, и потребовать выполнения условий договора.
При оформлении ипотеки Сбербанк принимает от заёмщиков сертификаты, предоставленные им государством при рождении детей. При сборе пакета документации, для участия в кредитной программе «Ипотека + материнский капитал», клиентам банка необходимо взять в Пенсионном фонде справку о фактическом остатке капитала.
Допускается ли оформление созаемщиком пенсионера?
Права созаемщика по ипотеке на квартиру таковы, что ним должен выступать платежеспособный гражданин. Пенсионеры не всегда подходят под эту категорию, поскольку их пенсии будет недостаточно для полноценной финансовой помощи. Поэтому такой вариант допускается только в случае, если гражданин имеет работу, получая при этом пенсию. Второе решение — ранний выход на пенсию, это касается тех граждан, которые становятся пенсионерами в 45 лет.
Кроме того, имеет значение и возрастной ограничитель. Человек, заключающий кредитный договор с банковским учреждением (даже на условиях кредитозаемщика) должен быть не старше 60−65 летнего возраста. Только в Сбербанке права и обязанности созаемщика по ипотеке распространяются на 75-летних клиентов, поскольку финансовая компания более лояльна в этом вопросе.
Какие права и обязанности есть у созаемщика?
У каждого банка свои требования к созаемщику, но чаще всего он должен:
- быть гражданином России;
- достичь определенного возраста — например, 18, 21 или 25 лет;
- иметь постоянное место работы и стаж в одной компании не менее полугода;
- иметь хорошую кредитную историю;
- быть родственником или супругом заемщика (впрочем, это не обязательное требование).
При ипотеке созаемщиком может стать супруг или супруга заемщика, даже если он или она официально не работает. Банки в таких случаях охотнее дают кредит и нередко предлагают более низкую процентную ставку. Главное — помнить, что купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И неважно, на кого она была оформлена.
Супруги по умолчанию получают право на половину собственности. Но если ипотечный кредит оформил на себя, например, муж, а затем перестал по нему платить, банк имеет право забрать эту квартиру целиком и продать. Жена, хотя и имеет право на половину этого жилья, тоже его потеряет. Если же она захочет сохранить эту квартиру, ей придется взять на себя долг супруга и выплачивать кредит за него. Поэтому лучше сразу прописать себя в договоре созаемщиком.
Если же муж и жена не хотят делить права на жилье, они могут заключить брачный контракт и прописать условия там. В этом случае ипотеку обычно берет именно тот из супругов, на которого будет оформлена недвижимость.
Кредиты на крупные суммы обычно страхуют. Если человек получил инвалидность или потерял трудоспособность, страховая компания полностью погасит его долг. В случае смерти — тоже. При этом права на квартиру (или что-то другое, на что брали кредит) перейдут к оставшимся участникам договора и тем, кто указан как наследник.
Какие существуют риски для созаемщиков?
У созаемщика по ипотеке существуют определенные риски для субъекта. Рассмотрим наиболее распространенные из них:
Кредитозаемщику понадобилось что-либо самостоятельно оформить в кредит. Являясь одной стороной жилищной ссуды, он не имеет права подавать заявку на оформление какого-либо другого займа, пока первый не будет погашен.
Определенные риски возникают у семейных пар, которые выступали созаемщиками друг у друга, но решили расторгнуть брак. Вторая сторона, на которую не оформлялась квартира, не имеет права претендовать на недвижимость.
Заемщик обратился к другу или знакомому, чтобы тот выступил кредитозаемщиком, затем он отказался выплачивать ссуду или по каким-то причинам больше не может этого делать. В таком случае выплаты долга ложатся на плечи второй стороны договора.
Чтобы оградить себя от подобных проблем, необходимо еще на этапе покупки жилья, заключить договор, прописав в нем основные ограничения и риски.
Получение налогового вычета созаемщиком
Право на вычет есть исключительно у плательщиков подоходного налога. Гражданин может получить от государства часть НДФЛ, если он переплатил его в течение определенного периода. Для получения вычета созаемщик должен быть полным или долевым собственником приобретаемой квартиры. В таком статусе может выступать супруг, а также граждане, которые решили приобрести жилплощадь в долевую собственность.
Может ли созаемщик получить налоговый вычет? Возможность возврата части НДФЛ существует, но только в случае, если приобретатель недвижимости по ипотеке способен подтвердить право на выплату документами. Обращаться за получением вычета от государства можно уже после подписания акта приема-передачи квартиры или другого жилья.
Созаемщик может получить налоговый вычет на следующих условиях:
- Оформление договора ипотечного займа. Если ипотеку получили супруги, то не имеет значения, сколько процентов по кредиту оплатил каждый из них.
- Регистрация жилья в собственность — если это долевая собственность, то она оформляется по соглашению между супругами или в судебном порядке.
- Оплата НДФЛ за налоговый период. Подоходный налог может оплачиваться из зарплаты или от занятия предпринимательской деятельностью, если ИП использует ОСНО.
- Возможность подтвердить право на вычет соответствующими документами.
- Заблаговременное распределение вычета по ипотеке между супругами — если они выступают созаемщиками по кредиту.
Большинство банков требует, чтобы супруг, независимо от наличия у него дохода, выступал по кредиту солидарным заемщиком. Он может не делать этого, но только, если откажется в брачном договоре от недвижимости, приобретаемой в ипотеку.
Право на вычет есть у гражданина, который своевременно оплачивает НДФЛ и оформил недвижимость (или его долю) в собственность. Выплату от государства может оформить гражданин, который не получал аналогичную льготу до 2014 года. Подобное правило распространяется на вычет за покупку недвижимости на наличные деньги и по ипотеке.
Если гражданин получил вычет за покупку квартиры за наличные средства до 2014 года, то он может оформить льготу по ипотеке после 2014 года.
Если ипотека оформлена до 2014 года, а вычет гражданин решил приобрести только в 2019 году (то есть спустя 4 года), то он вправе компенсировать сумму процентов в независимости от их оплаченной совокупности (даже больше 3 млн. рублей).
Правовое регулирование
Право на имущественный вычет устанавливается ст. 220 НК РФ. Порядок использования вычета устанавливается Письмом ФНС России от 15. 02. 2018 N ГД-4−11/2924@. Ипотека оформляется согласно нормам ФЗ «Об ипотеке» от 16. 07. 1998 г. № 102. Общие правила о сделках кредитования регулируется ГК РФ.
Право на имущественный вычет у солидарного заемщика есть, но только если он оплачивает НДФЛ и приобретает жилье в собственность. Жилплощадь должна быть на территории России. На нее нужны правоустанавливающие документы. Вычет могут получить родители несовершеннолетних приобретателей недвижимости.
Вычет оплачивается в пределах выплаченного налога и только если гражданин сможет подтвердить налогооблагаемый доход. Обязанности созаемщика устанавливаются согласно договору, с учетом приложенного к нему графика платежей.
Размер уплаченных процентов подтверждается платежными документами. Вычет перечисляется только по процентам, перечисленным за основной долг. Средства не предоставляются за штрафные проценты, оплаченные за просрочку ипотеки.
Супруги вправе получить вычет независимо от суммы, перечисленной за ипотеку каждым из них. Они могут подписать заявление о распределение выплаты, но только если на момент оформления документа оба считаются плательщиками НДФЛ. Соотношение вычета может быть 0% и 100%, 50% и 50% и т.д. Главное, чтобы каждый супруг предварительно заплатил НДФЛ на сумму вычета, которую он планирует себе вернуть.
Жилье должно быть оформлено в собственность каждого из супругов. Если один из них отказался от выплаты в пользу другого, то он может получить возврат в случае оформления другой ипотеки.
Вычет по процентам нужно отличать от налогооблагаемой базы, которой выступает сумма покупки недвижимости. Право на вычет за ипотечные проценты можно реализовать, только когда супруги реализовали возможность получить вычет за фактически понесенные расходы на недвижимость. Право на возврат по процентам существует и после реализации вычета за покупку дома на наличные средства.
При совместной собственности
Солидарные заемщики оформляют жилье в совместную собственность, если это предусмотрено договором ипотеки. Режим совместной собственности распространяется на имущество супругов. Они вправе получить вычет независимо от суммы оплаченных процентов, но в пределах стоимости своей доли (обычно 50% недвижимости).
При долевой
Вычет можно получить в пределах стоимости доли или суммы оплаченных процентов за ипотеку. Имущество делится на доли по соглашению или, когда гражданин приобретает долю в недвижимости (например, комнату в коммунальной квартире). Статус плательщика НДФЛ и наличие правоустанавливающих документов на имущество будет обязательным условием получения выплаты от государства.
Порядок оформления
Вычет оформляется в заявительном порядке. Он представляет собой право гражданина, которое можно реализовать по своему усмотрению. Заявление необходимо подавать по месту жительства налогоплательщика. Созаемщик может оформить возврат по месту своей работы. Работодатель, получив уведомление из налоговой инспекции, не будет удерживать у сотрудника подоходный налог из зарплаты в течение календарного года или меньшего периода, в зависимости от рассчитанной суммы вычета.
Какие документы нужно представить?
Для оформления имущественного вычета по ипотеке нужно принести:
- копию паспорта заявителя;
- договор ипотеки;
- график платежей по кредиту;
- справку 2-НДФЛ, подтверждающую доход плательщика за определенный налоговый период;
- оригинал декларации 3-НДФЛ;
- квитанции, подтверждающие оплату процентов по ипотеке;
- правоустанавливающие документы на недвижимости (договор, выписку ЕГРН);
- свидетельство о браке;
- сведения о расчетном счете.
Документы можно подать лично или через представителя. Если гражданин действует через посредника, то налоговикам нужно предоставить нотариально оформленную доверенность.
Сумма
Если ипотека оформлена до 1. 01. 2014 года, то вычет можно получить на любую сумму уплаченных процентов. Например, солидарные заемщики оформили ипотеку на 8 млн. рублей и заплатили проценты на 4. 5 млн. руб. Вычет равен 585 тыс. руб. на двоих. Каждый получит по 292,5 тыс. рублей.
С 1. 01. 2014 года сумма вычета ограничена 3 млн. рублей. Гражданин получит максимум 390 тыс. рублей. Если жилье приобретается за наличный расчет, то вычет возможен максимум с 2 млн. руб. (260 тыс. рублей).
Свое право на вычет гражданин может реализовать в любое время, когда оплачивает НДФЛ. Срок рассмотрения документов в налоговой инспекции составляет 1−3 месяца. Если вычет оформляется на работе, то все документы проверяются в течение 1 месяца. Созаемщикам следует воспользоваться правом на вычет по ипотеке, так как выплата может стать существенной поддержкой для их личного и семейного бюджета.
Если соискателю на на жилищный заем не хватает уровня доходов для получения от банка положительного ответа на заявку, он может привлечь в дополнение третьих лиц. Они имеют те же права и обязанности, что и главный заемщик и несут ту же ответственность по погашению задолженности.