Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК E3 Group
Несмотря на существующие факторы, негативно влияющие на показатели доходности рынков коммерческой недвижимости, такие как высокая насыщенность предложения, снижение потребительской активности, повышение стоимости реализации проектов и др., направление остается инвестиционно привлекательным. Московский рынок имеет потенциал для развития во всех сегментах, поэтому, несмотря на сегодняшние экономические условия, новые проекты здесь будут продолжать появляться.
Москва сегодня активно развивается. На окраинах столицы реализуются новые жилые микрорайоны, в центральной части происходит то же самое — за счет проектов редевелопмента и благоустройства набережных. Кроме того, у города большие планы на развитие транспортной инфраструктуры: строительство новых станций метро и транспортно-пересадочных узлов.
Все это — потенциал для развития рынка торговой недвижимости, новые точки притяжения покупательского трафика, поэтому мы не считаем, что в ближайшие годы сегмент будет находиться в полной стагнации, хотя объемы ввода новых площадей, безусловно, снизятся.
Требования, предъявляемые сегодня к качественному торговому центру, это правильная локация с точки зрения концентрации пешеходного и автомобильного потока, удобные подъезды, качественный состав арендаторов, удобные планировки, сильная развлекательная составляющая и оригинальная концепция. Покупатель может выбрать тот или иной торговый центр, просто потому что он находится ближе всего к его дому, но с учетом существующей конкуренции, этого становится недостаточно.
Покупатель хочет приятно провести время в комфортной атмосфере, получить новые сильные впечатления. На это работают оригинальные развлекательные форматы, причем речь идет не только о постоянных арендаторах, но и о временных мероприятиях и проектах: выставках, концертах, ярмарках, сохраняющих постоянный интерес к объекту.
Важно, чтобы развлечения не только повышали время пребывания покупателей в торговом центре, но и повышали средний чек и привлекали покупателей в торговые коридоры. На это работают грамотное расположение развлечений, навигация, оформление ТЦ, какие-то совместные акции и проекты развлечений иfashion-операторов.
В офисном сегменте девелоперы практически заморозили свою активность.
Так, в I полугодии этого года объем предложения на рынке вырос менее чем на 1%, это рекордно низкие показатели за последние несколько лет. Сегодня на рынке наблюдается переизбыток предложения за пределами ТТК.
Хотя тренд на децентрализацию в спросе арендаторов сохраняется, снижение арендных ставок на 20−30% за последние 2 года привело к тому, что многие из них решили улучшить свои офисные условия и переехали в объекты, располагающиеся в центральной части города. Поэтому сегодня реализация новых крупных проектов за пределами ТТК менее актуальна, а потенциально интересно реализовывать новые бизнес-центры в рамках проектов редевелопмента и благоустройства набережных в центральной части города.
В целом можно отметить, что в центре города, где располагаются головные офисы крупных компаний, выигрывают яркие проекты с точки зрения архитектуры, интерьера мест общего пользования, зон отдыха и пр. Офис является визитной карточкой компании, поэтому важно, чтобы он располагался в интересном качественном проекте. На удаленных территориях столицы наибольшим спросом пользуются помещения в офисных кластерах с низким уровнем арендных ставок и развитой офисной инфраструктурой.
Источник: — Аналитическое агентство RWAY