Некоторое время назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. А строительным и инвестиционным компаниям ипотека и вовсе не была нужна, поскольку новостройки раскупались еще на стадии котлована.
Российская ипотека, как известно, работает по образцу американской схемы. Однако есть у нас одна особенность, практически не имеющая аналога в других странах. Это кредитование строящегося жилья. Западная практика предполагает приобретение только готовых домов и квартир, поскольку вложения на этапе строительства попросту невыгодны — «их» цены на недвижимость не растут с такой скоростью. В нашей стране, как пишет газета «Квадратный метр», дефицит жилья в сочетании с неудовлетворенной потребностью девелоперов в деньгах породили сей синтетический банковский продукт.
Кредитование покупки жилья в новостройках имеет свои положительные стороны — в частности, разнообразит выбор для покупателей. С другой стороны, кредитование подобного рода имеет ограничения, из-за которых заемщику скорее всего придется выбирать: либо он соглашается на невыгодные условия, чтобы получить подходящую квартиру, либо берет кредит на приемлемых условиях, но в выборе вариантов будет ограничен.
Впрочем, несмотря на все сложности, покупка жилья в новом доме в кредит либо с использованием рассрочки вполне реальна. Сейчас большинство девелоперов задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья. Как правило, они заключают соответствующие соглашения с банками, выдающими ипотечные займы. По этому соглашению банк кредитует покупателей жилья в домах, которые строит этот девелопер. Кроме банков кредитованием занимаются специализированные ипотечные компании. Иногда жилищные займы начинает выдавать банк, который участвует в проекте в качестве кредитора девелопера.
В принципе в подобных случаях можно не бояться попасть в руки недобросовестного застройщика. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверят, все ли у застройщика в порядке с документацией. В случае обнаружения каких-то «темных пятен» банки, как правило, рекомендуют клиенту выбрать другую строительную компанию.
Пожалуй, единственное, что сложно предусмотреть при работе с застройщиками, — возможность взимания различных доплат за квартиры. Но тут заемщику банк не поможет, с застройщиком придется договариваться самостоятельно.
Некоторые банки работают на первичном рынке по индивидуальным ипотечным схемам. Например, ДельтаКредит банк выдает кредиты на покупку новостроек только под залог имеющегося жилья. Но такой механизм удобен скорее для самих банков, чем для заемщиков, которые в критическом случае могут потерять не только деньги, но и имеющуюся жилплощадь.
А классическая схема выглядит следующим образом. Кредит на покупку квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена (для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов). Разница может заключаться в условиях предоставления кредита на покупку новостройки. Некоторые банки увеличивают проценты на период до присвоения квартире статуса собственности: скажем, с обычных 11−13% до 15−20%. Таким образом они компенсируют инвестиционные риски. Поэтому в данном случае имеет смысл приобретать квартиру непосредственно перед сдачей дома госкомиссии. Правда, есть ряд банков, которые предлагают фиксированные условия.
Многие кредитные организации требуют, чтобы на этапе строительства объекта заемщик застраховал строительные риски. Деньги выдаются на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, в котором указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления на нее права собственности переходит банку-кредитору в качестве залога.
Появляется все больше примеров партнерства застройщиков и банков, которые выдают кредиты физическим лицам целевым образом: под жилье, возводимое конкретной компанией. Заемщик выступает как соинвестор, заключая договор долевого участия в строительстве с девелопером, которого данный банк аккредитовал.
Кстати, рекомендуем:
Две существующие схемы описывает заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк: «Если объект реализуется с помощью схемы, в основе которой лежит закон № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года, то застройщик привлекает деньги физического лица на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Заемщик предоставляет в банк проект договора инвестирования/уступки прав (заемщик — правообладатель). Если условия договора соответствуют требованиям банка, оформляется кредитный договор». Заемщик подписывает договор инвестирования и договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность. Как в любой ипотечной сделке, оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.
«Вторая схема базируется на положениях закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, — продолжает В. Гасяк. — В этом случае заемщик заключает договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации. Далее действует тот же порядок, что и в первой схеме».
Такая партнерская схема, пожалуй, самый выгодный вариант ипотеки для новостройки. Во-первых, не нужны никакие дополнительные залоги и поручители — достаточно имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит «своя» компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих неприятностей, из-за которых в случае неплатежа по кредиту он лишится своих денег. Обычное дело, когда банк сам финансирует строительство дома. В конечном счете тандем банка и застройщика гарантирует заемщику-дольщику, что он свою квартиру получит, никаких неприятных сюрпризов не случится. Иногда и ставки по таким кредитам лишь незначительно выше средних ипотечных процентов по рынку.