Бакшеев Василий Николаевич. «Девушка, кормящая голубей». 54 × 24.5 см. Третьяковская галерея, Москва.
Жилищные кредиты, бесспорно, являются наиболее действенными инструментами, позволяющими приобретать недвижимость многим нашим соотечественникам.
Как правило, по мере увеличения спроса на тот или иной вид построек банки реагируют посредством создания соответствующих программ кредитования, однако желания заемщика и кредитора не всегда совпадают.
Ипотека на долю в квартире
Например, получение ипотеки на долю в квартире доставляет немало трудностей лицам, заинтересованным в покупке подобного жилья, а в ряде случаев вообще не представляется возможным.
Типовые ситуации
Результат поиска интересующей вас программы, будет во многом определяться теми целями, которые вы преследуете и вашей текущей ситуацией с недвижимостью. Среди наиболее распространенных жилищных ситуаций можно выделить следующие:
Вариант 1: Потенциальный заемщик является собственником определенной доли и ссуда требуется ему исключительно для того, чтобы выкупить оставшуюся часть у другого лица.
Вариант 2: Потенциальный заемщик хочет купить долю в ипотеку, но не имеет при этом никаких прав на нее в момент обращения в банк.
Позиция банков
Прежде чем перейти к оценке вероятности получить ссуду в двух вышеописанных ситуациях стоит обратиться к главному принципу, в соответствии с которым банки решают одобрять или не одобрять выбранный заемщиком объект.
Заключается он в том, что предмет залога должен позволять кредитору реализовать его как можно быстрее и без юридических затруднений. То есть кредитор хочет, чтобы недвижимость заемщика пользовалась спросом, а ее продажа могла бы быть осуществлена без дополнительных согласований с другими лицами.
Теперь посмотрим на долю в квартире сквозь призму пожеланий банков. С одной стороны найти покупателей не составляет большого труда, с другой — понятие «доля» несколько размыто и не выделяет конкретную часть помещения, подлежащую продаже, тем самым не предоставляет возможности однозначно определить, какая часть жилья в залоге, а какая нет.
Кроме этого осуществление сделки между банком и новым покупателем возможно только с согласия всех остальных собственников, а получить подобное одобрения не всегда легко. Очевидно, что эти особенности существенно усложнять жизнь кредитору при реализации его прав.
Покупка доли квартиры в ипотеку на практике
Итак, в первом рассмотренном нами варианте получить денежные средства в кредит можно. Здесь действует так называемый принцип последней доли, после покупки которой, все жилье переходит в собственность заемщика.
В данном случае банк получает в залог полноценную квартир, соответственно он не столкнется ни бюрократическими и юридическими трудностями, если ее необходимо будет продать ее из-за долгов клиента. На сегодняшний день такой продукт, как «покупка оставшейся части квартиры» довольно широко представлен в сегменте ипотеки без поручителей.
Срок кредитования по таким программам составляет от 5 до 25 лет, а средняя процентная ставка находится на уровне 14% годовых. При этом заемщик должен располагать как минимум 10% от стоимости доли. Договор с банком будет оформлен таким образом, что в залог передается вся квартира, которая станет принадлежать заемщику.
К сожалению, со вторым вариантом ситуация обстоит гораздо хуже. В настоящий момент программ, позволяющих купить часть жилья при условии того, что оставшиеся доли будут принадлежать другим собственникам невозможно.
Какими законами регулируется ипотека на покупку доли в квартире
Статьей 224 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ) обозначена возможность совместной собственности, при которой несколько лиц могут владеть одним и тем же объектом недвижимости, оформив соответствующим образом свои доли в нем. Владельцы долей согласно ст. 246 ГК РФ вправе распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению. Они могут продать ее, передать по наследству или в дар, использовать в виде залога при возникновении кредитных обязательств. Основываясь на этих нормах закона, граждане России могут взять в банке заем, предоставив в виде обеспечения часть недвижимости, находящейся в их владении.
Ипотечное кредитование — сложный процесс, зависящий от множества обстоятельств. По этой причине, кроме ГК РФ, он регулируется целым набором законодательных актов:
Кстати, рекомендуем:
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 (далее — Закон № 102-ФЗ). В нем прописаны основные моменты, касающиеся оформления таких отношений, правила и механизмы осуществления ипотечного права.
Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07. 1997 (далее — Закон № 122-ФЗ). Он определяет обязанность по регистрации сделок с недвижимостью в уполномоченном государственном органе.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Устанавливает правила, в соответствии с которыми осуществляется управление и использование жилого помещения.
Уголовный кодекс Российской Федерации. Определяет меру ответственности, виды и размеры наказаний за серьезные нарушения в области кредитования и оборота недвижимости.
Этот лишь основные нормативные акты, содержание которых необходимо учитывать при рассмотрении вопроса ипотеки. Для каждого конкретного случая возможно использования и других законодательных документов.