Михайлов Григорий Карпович. «В комнатах. Портретная». 52.9 × 70.4 см. Третьяковская галерея, Москва.
Популярность на отечественном финансовом рынке такого кредитного продукта, как ипотека, является причиной появления у клиентов вполне логичных и ожидаемых вопросов, связанных с возможностью досрочного погашения займа.
Однако, рассматривая подобное решение, необходимо учитывать множество факторов, в том числе выгодность с финансовой точки зрения, а также возможность беспроблемного обслуживания кредита на новых условиях.
Можно ли быстро погасить ипотеку?
Да, можно! И для этого есть несколько вариантов.
1. Погасить досрочно. Все моменты, связанные с ним должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой. Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть долг быстрее. Следующий шаг — уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный платеж.
2. Схема рефинансирования ипотеки. Еще один хороший способ как быстро погасить ипотеку. В этом случае вы просто берете кредит с более низким процентом, в новом банке, перезакладывая вашу ипотечную недвижимость другому банку. Если говорить проще, то ваш ипотечный договор перекупает другой банк.
3. Погасить с использованием материнского капитала. Материнский капитал поможет рассчитаться за жилье. В нашей стране действует федеральный закон, согласно которому семьи, у которых два ребенка и больше — получают сертификат на значительную выплату. Один из способов его использования — улучшение жилищных условий. В этом году сумму проиндексировали до 453 тысячи рублей. Деньги можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и в качестве оплаты задолженности.
4. Займ наличными. Еще один способ — это получение нецелевого займа наличными. Этот способ действенен только в том случае, если сумма по изначальному долгу осталась довольно незначительная, чем первоначальная. Вы сможете взять моментальные деньги в банке и забыть про ипотеку раз и навсегда. Правда, здесь есть свои минусы. Обычно, сумма подобного займа составляет до одного миллиона рублей, а процентная ставка гораздо выше ипотечного займа.
5. Получение налогового вычета. Быстрее выплатить долг можно и при помощи денег, полученных в результате налогового вычета. Суть в том, что вы имеете законное право вернуть 13% от суммы, которую вы затратили на строительство или покупку жилья, но не больше чем 2 млн. рублей. Абсолютно такой же налоговый вычет отдельно полагается на ту сумму, которую вы выплачиваете банку в качестве процентов по ипотечному долгу.
Выгодно ли банку гасить долг с опережением графика?
Как известно, в ипотечных расчетах в основном используется аннуитетный платеж, который на протяжении всего срока одинаковый. Платеж содержит и проценты, и сумму основного долга. То есть когда заемщик выплатит средства по кредиту, то он одновременно погашает основной долг и уплачивает проценты.
Аннуитетный платеж рассчитывается по следующей формуле: вначале срока ссуды в платеже больше всего процентов, чем самого тела кредита, и чем больше срок, тем больше процентов в платеже и меньше основного долга. Следовательно, чем дольше платит клиент, тем больше зарабатывает банк.
Особенности ипотечного кредитования
Возможность досрочно погасить долг по ипотечных кредитов напрямую зависит от того, какая система кредитования была применена в конкретном случае. Дело в том, что в настоящее время возможно использовать один из вариантов:
- сумма рассчитывается аннуитетными платежами. Аннуитет — это способ погасить долг, при котором взносы имеют равный размер в течение всего срока действия кредитного договора. К минусам такого способа расчетов можно отнести то, что первое время (а при ипотеке это первые несколько лет) клиент практически не погашает сумму основного долга, отдавая лишь проценты банку. Эта схема ипотечного кредитования очень выгодна для кредитных организаций, так как позволяет банку получить максимальную прибыль и свести к минимуму риски;
- дифференцированные платежи. Эта схема предусматривает внесение равного количества процентов и суммы долга, что, несомненно, более выгодно для клиента, однако первое время требует больших затрат. Дело в том, что, так как риски банка возрастают, так же как риск упустить возможность получить полную прибыль, поначалу ежемесячный взнос будет гораздо больше, чем в первом случае. размер платежа будет снижаться и таким образом меньше отягощать семейный бюджет.
Кстати, рекомендуем:
По ссудам с аннуитетным способом погашения есть возможность гасить долг досрочно как с уменьшением размера ежемесячного платежа, так и с уменьшением срока кредита (в этом случае размер ежемесячного платежа сохраняется).
Если гасить раньше срока, то сначала оплачиваются начисленные проценты, а остаток суммы идет на погашение кредита.
Если вы хотите уменьшить срок ссуды или внести сумму меньше ежемесячного платежа, подать заявление на досрочное погашение нужно будет в офисе банка.
Погасить ссуду с дифференцированными платежами, в том числе досрочное, осуществляется на ссудный счет.
Когда по кредиту с дифференцированными платежами вы вносите сумму денежных средств, превышающую размер обязательного платежа по основному долгу, то она засчитывается в погашение основного долга в счет будущих периодов, отменяя тем самым ваше обязательство уплачивать основной долг на это время.
Время «отсрочки» зависит от того, во сколько раз больше основного долга вы заплатили при досрочном погашении. Платеж будет состоять только из суммы процентов, начисляемых на остаток долга по кредиту. Потом, когда период погашенных досрочно основных платежей пройдет, в сумму снова войдет платеж по основному долгу.
Полное погашение раньше срока
При желании клиента заблаговременно погасить долг перед банком по ипотеке полностью сначала требуется обратиться в кредитную организацию за получением точного расчета итоговой суммы имеющейся задолженности. Естественно, до внесения средств, оформляется и подается заявление на досрочный платеж.
После выплаты необходимо расторгнуть кредитный договор и закрыть счет в банке. Далее следует снять обременение, наложенное на принадлежащую клиенту недвижимость. Также может быть расторгнут договор страхования, заключение которого практически всегда выступает обязательным условием при оформлении ипотеки.
Психология погашения
Нужно понять следующее: вы должны всегда быть в состоянии оплатить ежемесячный платеж. Если вы не уверены в своих доходах, снижайте сумму. Если вы стоите твердо на ногах — снижайте срок.
Варианты следующие:
- У вас очень стабильная работа, хорошая зарплата. Вы думаете, что стабильно будете оплачивать ипотеку без каких-либо изменений. Нет никаких форс мажоров и есть накопления. Ваш выбор — уменьшение срока ссуды. Внося большие платежи, вы сможете рассчитаться по кредиту раньше.
- Вы — менеджер среднего звена и вы нужны на работе. Вы знаете, что не уйдете с текущего места несколько лет и фирма не разорится. Ежемесячный платеж для вас не обременителен. Если вы пессимист — сначала снижаем размер платежа. Вы должны понять, сколько вы можете платить после потери работы. Потом, когда вы достигли минимального платежа. После достижения — уменьшайте срок. Если вы оптимист — сразу снижайте срок.
- Если вы ценный сотрудник и все стабильно, но выплата по ипотеке большая (платеж обременителен). Сначала снижаем размер, а потом срок.
- У вас нестабильная работа, но размер платежа не обременителен для вас. Если вы пессимист — снижаем размер, а потом срок. Оптимист снижает сразу срок.
- У вас нестабильная работа и платеж по ипотеке у вас велик. Сначала снижаем размер, чтобы добиться минимального платежа. Это позволит почувствовать себя комфортно. Потом снижаем срок.
- У вас случайные заработки и нет стабильности. В данном случае снижаем размер платежа, чтобы быть готовым заплатить всегда.