Сегодня в банковских новостях всё чаще встречаются термины, которые обычному горожанину, даже получившему ипотечный кредит, мало понятны. Например, секьюритизация и рефинансирование кредитов. А ведь именно с этими рыночными инструментами многие эксперты связывают дальнейшее продвижение ипотеки в массы. К таким экспертам относится и Игорь Жигунов, член Правления ООО «Городской ипотечный банк», директор по Северо-Западному округу, который согласился помочь нам разобраться в теме.
Зачем это надо?
Один из основных вопросов развития рынка ипотеки — его ресурсное обеспечение. Причем ресурсы необходимы доступные и долгосрочные. Эксперты считают, что наиболее оптимальный срок для ипотечного кредита — 10−25 лет. У большинства банков таких возможностей для кредитования на длительный период за счет собственных ресурсов нет. По словам Игоря Жигунова, «в настоящее время ресурсы сроком свыше трех лет составляют не более 7−8% банковских пассивов. Кроме того, играют роль и регулятивные ограничения по капиталу. Таким образом, важно активнее вовлекать средства инвесторов, пенсионных и других фондов, — то есть привлекать „длинные“ деньги».
На сегодня реальными источниками средств для выдачи банками ипотечных кредитов являются: собственные средства банков (причем их далеко недостаточно для финансирования даже жилищного рынка, не говоря уже о коммерческой ипотеке); целевые займы (средства институциональных инвесторов); средства от продажи кредитных портфелей (так называемое рефинансирование закладных); сделки по секьюритизации ипотечных активов.
До настоящего времени банки в основном практиковали продажу «стандартных» портфелей (пулов). В частности, «Городской ипотечный банк» с 2004 года провел несколько сделок рефинансирования. При этом шла работа и над сделкой по секьюритизации (на внешних рынках). Ведь секьюритизация — это возможность трансформации активов в ликвидные ценные бумаги.
«Сделки секьюритизации позволяют не только привлечь долгосрочный ресурс (на срок более 20 лет), но и сделать это по более низкой ставке, чем, например, прямые заимствования или просто сделки рефинансирования, снять массу рисков с баланса банка-кредитора, а также соблюсти требования Центробанка по достаточности капитала», — говорит Игорь Жигунов.
Равнение на Запад?
Рынок так называемых секьюритизационных ценных бумаг — это, по сути, рынок инструментов, обеспеченных активами. «Рейтинг таких бумаг (а они довольно ликвидны) может быть даже выше рейтинга эмитента (основа — недвижимое имущество и ничего общего с финансовой состоятельностью кредитора), — комментирует Игорь Жигунов. — В мировой практике подобные сделки проводятся уже давно. Банки посредством секьюритизации рефинансируют обязательства по кредитам предприятий, авто- и ипотечным кредитам и т. п. Инструмент очень популярен в мире. Например, за 2005 год в мире посредством данного инструмента было выпущено бумаг на сумму более 700 млрд. долларов (за 2004 год — около 530 млрд. долларов)».
В России можно, но почему сложно?
В России до сих пор не было таковой возможности по целому ряду причин: недоработанность нормативной базы, необходимость формирования достаточно крупного портфеля стандартных ипотечных кредитов, вопросы налогообложения по операциям с такими ценными бумагами. В свете последних изменений, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг, данная возможность появляется как для сделок на внешнем, так и на внутреннем рынках — не только в валюте, но и по активам в рублях. Подтверждением этого явились успешные сделки по секьюритизации, проведенные ВТБ и «Городским ипотечным банком» на рынках Европы и США, а также сделка, заключенная «Городским ипотечным банком» в октябре 2006 года.
Игорь Жигунов: «Благодаря сделке „Городской ипотечный банк“ смог получить доступ к большому объему финансирования со стороны международного рынка капитала. Средства от размещения бумаг будут использованы для финансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов. В планах „Городского ипотечного банка“ и далее работать по таким сделкам. Уже в первом полугодии 2007 года мы планируем провести очередную сделку на сумму не менее 200 млн. долларов».
Кстати, рекомендуем:
По мнению банкиров, сегодня ценные бумаги выгоднее размещать за границей. Там ниже стоимость ресурсов, шире круг потенциальных покупателей. Такие ценные бумаги там покупают, прежде всего, пенсионные и специализированные инвестиционные фонды, банки, крупные страховые компании и фонды.
По прогнозам участников рынка, 2007 год станет периодом активного проведения сделок по секьюритизации. Хотя на данный момент общий объем секьюритизированных кредитов российских банков еще не превысил 300 млн долларов. Оправданы ли ожидания?
«Действительно, если говорить о полноценных сделках секьюритизации российскими банками ипотечных кредитов, то их, конечно же, сейчас минимум. Это связано и с вопросом формирования должного объема качественного портфеля по ипотечным кредитам, вопросом инфраструктуры в подготовке и проведении сделки, законодательным регулированием, — считает Игорь Жигунов. — В настоящее время уже несколько участников рынка сформировали необходимые объемы ипотечных портфелей, заявили о планах секьюритизации. Правда, еще вопрос, по какой стоимости удастся привлечь ресурс, какой рейтинг получат бумаги?
Опыт „Городского“ показал большой интерес западных инвесторов к нашим ипотечным ценным бумагам, спрос превысил реализуемый объем. Таким образом, исходя из масштабов портфелей основных участников рынка, заявляемых ими планов, вполне можно ожидать в текущем году миллионных (если не превышающих миллиард) объемов сделок секьюритизации».
А вот что ответил на наши вопросы Сергей Озеров, финансовый директор ипотечного банка DeltaCredit
Вы разделяете точку зрения, что секьюритизация кредитов станет самой популярной сделкой по привлечению заемных средств в 2007 году?
Да, разделяем, перспективы у секьюритизации очень серьезные: только за 2006 год объем сделок секьюритизации был в размере 3,5 миллиарда долларов. Большое количество данных сделок вызвано необходимостью более эффективного использования капитала. В дальнейшем возможно их снижение, но оно скорее будет связано со снижением инфляции, нежели секьюритизации. Впрочем, пока есть сложности для банков, которые хотят выпустить ипотечные ценные бумаги с баланса. Требование Центрального Банка к достаточности капитала для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием, составляет 14% , тогда как к другим банкам требование по достаточности капитала — на уровне 10%. Такое повышенное внимание со стороны регулятора очень мешает, и мы надеемся, что Центральный Банк пересмотрит данное требование.
Каковы планы вашего банка по секьюритизации кредитов?
Мы планируем осуществить первое привлечение путём секьюритизации на Западе в первом полугодии 2007 года.
В чем плюсы секьюритизации для банков?
Это дополнительный долговой инструмент для инвесторов. При должном внимании организаторов к качеству выпуска, секьюритизация российских ипотечных кредитов может рассматриваться только как позитивный факт, так как в перспективе на финансовых рынках России не будет достаточно долговых инструментов для инвесторов.
А в чем плюсы секьюритизации для населения?
В более низких ставках по ипотечным кредитам.
Источник: «Все кредиты Санкт-Петербурга»