Сравнительный анализ офисного рынка крупнейших городов России, Украины и Казахстана, проведенной компанией Jones Lang LaSalle, показал, что максимальные ставки аренды в Москве почти втрое превышают аналогичные показатели в других изученных городах. При этом средние арендные ставки в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане находятся на одном уровне; в Москве арендные ставки устанавливаются в расчете за кв. м в год, тогда как собственники офисных зданий в других городах предпочитают устанавливать их из расчета за 1 кв м/меся; стандартный срок аренды офисов в российской столице составляет 5−7 лет, в других городах не превышает пяти лет. Договоры на минимальные сроки аренды (от 11 месяцев) все еще встречаются в зданиях класса B в Петербурге, Алматы и Астане.
Алексей Ефимов, Директор по России и СНГ, Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, Jones Lang LaSalle, рассказал: «Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения. На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок».
По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает $1 200/кв.м/год против $1 603/кв.м в Лондоне.
Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье — Алматы и Астана, а замыкает рейтинг Киев.
Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5−7 лет против максимального периода в 5 лет Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки — 11 месяцев (в классе B).
Алексей Ефимов объясняет: «В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период — в некоторых случаях до 10 лет. В Петербурге, Киеве, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры — они пытаются „поймать момент“ и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за 1 кв.м в год, тогда как в других изученных городах — из расчета за 1 кв.м в год. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду».
Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.
В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в $700−1 000/кв.м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает $700/кв.м.
Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет $400-$700/кв.м.
Кстати, рекомендуем:
В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет $600-$700/кв.м. Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от $100 до $500/месяц.
Алексей Ефимов резюмирует: «Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются. Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран — Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них».
Источник: RWAY.Ru