После принятия в июле 1998 года федерального закона «Об ипотеке» в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.
С каждым годом обращение в ипотечные агентства становится одним из наиболее популярных способов организации покупки квартиры в кредит. Что же собой представляют агенства ипотечного кредитования, и в чем заключается их основная функция?
Принципы работы агентства ипотечного кредитования
Агентства ипотечного жилищного кредитования были созданы в целях развития федеральной системы ипотечного кредитования, направленной на повышение доступности жилищной ипотеки. В связи с этим, в задачи ипотечных агентств входит: развитие системы ипотечного жилищного кредитования, организация работы банков и других участников рынка ипотечного кредитования по федеральным стандартам ипотечного кредитования, привлечение долгосрочных кредитных ресурсов в сферу жилищной ипотеки.
Сразу же оговоримся, чтобы не возникло путаницы: ипотечный кредит получить через агентства ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако, в отличие от ситуации, когда вы обращаетесь в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у вас будет выступать не банк, а агентство.
Помимо банков агентства ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров у операторов АИЖК рознится в зависимости от региона (в крупных городах, как правило, организаций-партнеров у агентства несколько). Поэтому, обращаясь в агентство ипотечного кредитования, будьте готовы к тому, что ваш выбор в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком договор, в соответствии с которым заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы.
Еще одна деталь: купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.
Получение ипотечного кредита
Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему:
Первым делом заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка — подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.
В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры — оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры — объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Еще раз напоминаем, что оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.
Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.
Кстати, рекомендуем:
Если все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает вожделенный кредит.
После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.
Российские банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.
Стоит отметить, что агенство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.