Васнецов Виктор Михайлович. «Аленушка». 173 × 120 см. Третьяковская галерея, Москва.
В последнее время спрос на потребительские кредиты активно растет. При этом все большую популярность данный вид кредитного продукта набирает при решении квартирных вопросов.
Что представляет собой ипотека?
Чтобы разобраться, что выгоднее ипотека или кредит на покупку квартиры, следует сначала разграничить данные понятия.
Под ипотекой подразумевается займ денежных средств, который выдается финансовой организацией. Цель займа — покупка жилья. Особенность ипотеки заключается в том, что, согласно договору, жилье становится залоговым имуществом, то есть принадлежать своему хозяину она сможет лишь после того, как будет выплачен весь кредит. До этого момента жилье будет находиться в собственности банка.
Что представляет собой потребительский кредит на покупку жилья?
Под потребительским кредитом также подразумевается выдаваемая банком денежная сумма, однако в данном варианте для финансовой организации не важно, на какие цели будут тратиться деньги. Также заемщик сразу становится собственником купленной квартиры, соответственно делать с ней он может любые операции.
Чтобы получить кредит для покупки недвижимости, как правило, заемщику необходимо найти поручителей. Еще одно условие — предоставление залога, который по стоимости будет равноценен сумме займа.
Сравниваем оба
Плюсы ипотеки
- Длительные сроки погашения. Ипотека выдается на 5−30 лет, в результате чего ежемесячные платежи являются для заемщика посильными и не снижают его уровень жизни;
- Сниженные процентные ставки, поскольку ипотека рассчитана на людей со средним достатком и относится к числу программ целевого кредитования населения;
- Возможность получения крупной суммы, так как ипотечный кредит имеет совершенно конкретное целевое назначение — приобретение жилья;
- Разнообразие ипотечных программ, в том числе и с государственной поддержкой;
- Возможность получения налогового вычета, если ранее он не возвращался;
- Приобретаемое жилье тщательно проверяется на юридическую чистоту банком и страховой компанией.
Минусы ипотеки
- Существенная переплата по кредиту, которая превысит первоначальную стоимость квартиры в два и более раз;
- Необходимость внесения первоначального взноса, который составляет от 10% до 30% от стоимости недвижимости;
- До выплаты долга в полном объеме заемщик не вправе распоряжаться приобретаемым имуществом (продавать, дарить, прописывать третьих лиц, сдавать в аренду) без одобрения кредитора;
- Страхование жизни и здоровья должника, а также залогового имущества оформляются за счет заемщика, но при наступлении страхового случая выплаты получает банк;
- Внушительный пакет документов и более длительное рассмотрение заявки;
- Необходимость привлечения созаемщиков по требованию банка.
Плюсы кредита
- Быстрый срок рассмотрения заявления;
- Пакет документов существенно меньше, чем требуется для ипотеки. Некоторые банки готовы предоставить кредит по паспорту и справке о доходах;
- Оформление страховки необязательно. Если же заемщик желает её оформить, то в случае форс-мажорных обстоятельств выплаты получает страхователь, а не банк;
- Возможность распоряжаться имуществом сразу, поскольку оно не находится в залоге у банка;
- Отсутствие первоначального взноса;
- Итоговая переплата намного меньше, чем по ипотеке за счет небольшого срока кредитования.
Минусы кредита
- Небольшие сроки погашения, которые в среднем составляют до пяти лет;
- Процентная ставка существенно превышает таковую по ипотеке;
- Сумма кредита ограничена. Часто она не может превышать 500 000 рублей. Более крупный заем предусматривает привлечение поручителя и/или залога;
- За счет непродолжительных сроков увеличивается ежемесячный платеж.
Основные отличия ипотеки от потребительского кредита
Основное отличие ипотеки — ставка. Она меньше по ипотеке, чем по потребкредиту. Но по ипотеке есть ряд дополнительных расходов, которые могут сделать получение кредита наличными более выгодным с финансовой точки зрения.
Первое — это страховка по ипотеке. Вы должны застраховать покупаемую недвижимость от потери в результате несчастного случая (взрыв газа, наводнение). Причем страховка делается в пользу банка — при наступлении несчастного случая деньги получает банк. Также вы страхуете свою жизнь и здоровье на тот случай, если вы не сможете платить ипотеку по причине болезни. Кроме того, страхуется потеря права собственности. Без страховки вам могут не дать ипотеку вообще или дать по ставке выше на 2−5 процентов, что очень невыгодно для вас. Вторым немаловажным моментом является обязательство заложить квартиру банку.
Кстати, рекомендуем:
Банк требует закладную на квартиру — это обязательное условие по займу на жилье. При регистрации вашего права собственности вам отдают свидетельство с обременением. Квартира фактически находится в собственности банка до полной оплаты ипотеки. В случае невыплаты Банк заберет квартиру, продаст ее и оплатит из выпученных средств ваш долг. Остаток вернет вам. Благодаря аннуитетной схеме начисления процентов вы сначала платите большие проценты, в результате чего остаток получается очень малым.
При кредите наличными страховка необязательное условие. Но получить такой займ на большую сумму очень трудно. Но плюсом такого кредита является отсутствие залога. Квартира сразу же принадлежит вам. Единственный риск — риск неуплаты — в случае возникновения данного случая приведет в худшем случае к общению с коллекторами. Но квартиру банк забрать не сможет. Однако риск потерять титул из-за черных риелторов и продавцов. Для этого нужно тщательно подходить к выбору покупки.
Ипотека или кредит: сравниваем требования банка
Для оформления кредита банку требуется проверить только заемщика, его состоятельность и платежеспособность. Во многом об этих основных критериях свидетельствует предоставленная справка о доходах и наличие поручительства.
При ипотеке, помимо кандидатуры заемщика, тщательно проверяется и приобретаемая квартира. Это существенно влияет на срок рассмотрения заявки.
Если при наличии хорошей кредитной истории заемщик может получить необходимую сумму займа в течение 1 рабочего дня, то для рассмотрения возможности предоставления ипотечной ссуды банку требуется от 5 рабочих дней.
Ну и конечно, пакет документов, требующийся для оформления ипотеки, значительно превышает по количеству пакет документов для оформления потребительского кредита.
Ипотека или кредит: сравниваем процентную ставку
В настоящее время выдача потребительских кредитов сопровождается процентной ставкой в пределах 15−22% годовых (экспресс-кредиты довольно дороги, их в расчет брать не стоит), а для ипотеки процентная ставка колеблется в пределах 10−15% годовых (для валютных займов несколько ниже).
Но если считать переплату относительно срока кредитования, то по потребительскому кредиту она редко превышает 50%, по ипотеке же составляет и 100%, и 200%.
Ипотека или кредит: сравниваем условия
Наиболее приятным моментом при оформлении ипотеки является право на реализацию налогового вычета и обналичивание материнского капитала в качестве первоначального взноса.
Также стоит отметить проверку на юридическую чистоту приобретаемого жилья не только заемщиком, но и службой безопасности банка, и страховой компанией. Дополнительные гарантии того, что сделка купли/продажи не будет впоследствии оспорена, дает титульное страхование.
Недостатком ипотеки служит ограничение в выборе вторичного и первичного жилья. Отсекаются сразу множество вариантов, скажем, на новостройки застройщика, которые по каким-то причинам не устраивают банк, или квартиры, не соответствующие по техническому состоянию или местоположению условиям банка.
При ипотеке банки болезненно реагируют на регистрацию несовершеннолетних детей или граждан с инвалидностью — ведь это вызывает сложности с реализацией права обременения при уклонении заемщика от выплат по займу. Для заемщика такое условие мало приемлемо, большинство положенных льгот указанные лица могут получить только при наличии постоянной регистрации по месту жительства.
Что выбрать: кредит или ипотеку?
Решая, что проще взять: ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры, надо ориентироваться в первую очередь на сумму кредита и на срок. Если у заемщика есть порядка 85−90% стоимости квартиры или в ближайшее время он ожидает получение такой суммы, есть смысл оформить обычный кредит. Чтобы выплатить оставшиеся 10−15% заемщику вряд ли понадобятся несколько лет, а значит переплата будет не такой большой. При этом заемщик не будет собирать большой пакет документов, оплачивать отчет о рыночной оценке, ждать согласования выбранной квартиры банком.
Однако, если у заемщика есть возможность оплатить не больше 60−70% от стоимости жилья, и погашать кредит он намеревается 3−4 года, тогда целесообразней будет все-таки оформить ипотечный кредит. В этом случае переплата на процентах может стать существенной.
Сравнивая, что лучше, кредит или ипотека, надо обращать внимание на цифры — сроки, суммы, процентные ставки. Не стоит ориентироваться на мифическую проверку банком «чистоты» объекта при оформлении ипотечного кредита или отказываться от ипотеки, полагая, что вместе с залогом банк приобретает право собственности на квартиру, купленную заемщиком.